借主が入居時に設置したパーティションやLGSといった間仕切や造作壁の撤去・解体は原状回復工事に含まれます。

騒音が出る作業があるので、管理会社やオーナーによっては解体の日程や時間を制限していることもあり注意が必要です。

造作を撤去せず、次の借主へ譲渡する「造作譲渡」が可能な物件であれば、撤去しなくてもよい場合があります。

塗装は天井・壁・建具・枠周りなどが対象になります。状態がよければ塗装せず清掃のみで問題ないこともありますが、あまり多くはありません。

タバコのヤニなどで状態が悪ければ、1度の塗装では仕上げられず2, 3度塗る場合もあります。

塗装時は臭いに関するトラブルが発生しやすいです。臭いが少ない塗料を使用したり、人のいない時間に進めたりしましょう。

クロス・タイルカーペットの貼り替えや下地ボードの取り替えなどは、オフィスビルでは全て借主負担となるのが一般的です。

また雨漏りによるシミ・腐食はオーナー負担ですが、雨漏りについてオーナーや管理会社に報告せずにシミ・腐食が発生した場合は借主負担になるので注意しましょう。

原状回復工事には防災設備や空調機器を元の位置に戻すなど、天井設備に関する工事も含まれます。

間仕切を設置する際に天井設備を移動・増設した場合は、元の位置に戻すことが必要です。

ただし、消防法の改正によって入居時と同じ消防設備を設置できないこともあります。所轄の消防署に確認してから法令に準じた設備を設置しましょう。

床下の電話線やLAN線の撤去、照明器具の交換などの電気関連工事も原状回復工事に該当します。

OAタップやOAフロアを導入しているケースでは撤去工事も必要になります。。

建物に関わる配線の工事を行う際は、C工事ではなくB工事（こちらで解説）になる場合もあるので、事前にオーナーへ確認しましょう。

入居後に持ち込んだキャビネットやデスクといった什器、パソコンや複合機などの備品も撤去する必要があります。

処分しなければ移転先でも活用できるので、購入費用を抑えることが可能です。

物件によっては次の借主へ譲渡できる場合もあります。自前の設備を売却できれば退去時の費用節約にもつながります。

原状回復工事で発生した産業廃棄物の処理も業者に依頼しましょう。

内装の解体工事を行うと金属やガラスのくず、瓦礫類、プラスチック類などの産業廃棄物が発生します。

基本的には原状回復工事を行う企業に産業廃棄物の処理もセットで依頼できるケースが多いです。

ただし一括で依頼できない場合もあるため、その場合は産業廃棄物処理業者に依頼してください。

原状回復工事の最後はクリーニング作業です。

家具の下・窓・サッシ・ブラインド・照明器具・エアコンなどは意外と汚れやすいので、クリーニングを行います。

また水垢やカビが発生しやすいトイレ・給湯室などの水回りもクリーニングが必要です。

工事区分は通常「施工会社の選定や工事費用の負担を誰が行うか」というものであり、主に賃貸借契約書に詳細が明記されています。

ビルごとに異なる規定があり、一般的には業者の選定と費用負担の差異によってA工事・B工事・C工事の三つに区分されます。

ビルの工事区分表にはどの工事がどの区分に分類されるのかが具体的に記載されていますので、入居前に事前に確認しておくことが重要です。

A工事は通常、建物のオーナーが発注し工事費用も負担します。

対象範囲は主にビルの外壁・屋上・エレベーター・トイレやエントランスなどで、ビル共用部の修繕が一般的です。

ビル全体の躯体工事にガスや給排水のメーターなど、テナント入居者とは直接関係のない工事が含まれることが多いです。

A工事は建物全体のメンテナンスや修繕に焦点を当てています。

B工事は通常、建物のオーナーが発注し入居者が費用を負担します。

対象範囲は主に空調や照明・防災設備・給排水管となり、建物全体に関連する設備が多く含まれます。

主に入居者の要望に基づいて、ビル全体に変更を加える場合がB工事の区分になります。原状回復工事もその大半がB工事に分類されます。

C工事は、入居者が施工会社の選定や工事費用を負担します。

主に什器・LAN線や電話線などの配線工事・内装工事が対象範囲となります。

オーナーを経由せずに工事業者と直接連絡を取ることができるので、費用や工期に柔軟性が生まれます。

原状回復工事にかかる期間は、100坪未満のテナントであれば2週間から1ヶ月程度、100坪以上のテナントであれば1ヶ月前後です。

工事内容が少なければ1週間程度で終わる場合もあります。

あくまで目安なので、現地の状況や工事内容次第で期間は大きく変わります。

大きな音や臭いの発生する工事などはオーナーから施工日時を指定されることもあるので、2ヶ月前までに問い合わせをするとよいでしょう。

原状回復工事にかかる費用相場はテナントの広さや工事内容によって大きく異なります。

小規模テナントであれば1坪あたり2~4万円程度、20〜100坪程度なら1坪あたり3〜6万円程度、100坪以上であれば5〜10万円程度かかるのが一般的です。

ただし水回りを大きく変更していたり、暖炉など特殊な内装工事をしていたりすると費用は高くなります。

また資材費用は日々変動するため、施工時期によって費用が高くなることもあります。

現地調査次第で費用は大きく変わるので、具体的な費用を知りたい場合は見積を依頼しましょう。

工事をする際はできる限り費用を抑えたいのが本音かと思います。費用を安くする方法についてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

パーティションの買取が可能になると工事のコストを削減することができます。

当社もパーティションの買取を行っており、当社比で5～20%コストを削減できます。

メーカーによっては買取不可となりますが、ぜひ一度当社へお問い合わせください。

通常の間仕切・内装工事と同じく、原状回復工事も施工時期によって費用が異なります。

たとえば新年度・決算期など、企業やオフィスの移転が増える時期は施工業者に依頼が増えて費用相場も高くなりやすいです。

またゴールデンウィークやお盆といった、長期休みのタイミングも業者の予定を押さえにくくなります。

できる限り他社の移転が増える時期や長期休暇を避けて工事を依頼した方が、安く抑えられる可能性があるでしょう。

C工事では業者の見積内容を見直すことで費用を安く抑えられる場合があります。

初回は高めの見積を出す企業も多いので適正価格か確認することが大切です。高いと感じた項目があれば指摘し、再度見積を依頼しましょう。

また本来は借主が負担しなくていい工事が見積に含まれている場合もあります。

工事区分や施工範囲が合っているかしっかりとチェックしましょう。

B工事の内容をC工事に変更できるかどうかをオーナーに確認することも工事の費用節約に効果的です。

B工事のままだとオーナーが業者を選ぶため、相場より高い金額を支払う可能性があります。

C工事にできれば自分で業者を選定できるので、より費用が安い業者を選んだり工事内容について臨機応変に交渉できるでしょう。